konferencija DZA 2019

Dani zagrebačke arhitekture 2019 - uvod u 1. dan - LONDON urban development

Autor/izvor: DAZ 27/05/2019

Azra Suljić i Vesna Vrga Perović su za DAZ razgovarale s gostima iz Londona na temu razvoja strateških projekata te procedura koje primjenjuju kod njihovih realizacija.

Sugovornici iz Londona:
Daniel Bridge, Programme Director, Royal Docks Team
Selina Mason, Director of Masterplanning, Lendlease
Tamsie Thomson, Director, London Festival of Architecture
Rosa Rogina, Head of Programme, London Festival of Architecture
Marcel Baettig, Chief Executive Officer, Bow Arts

Razgovor se vodio nakon prezentacija londonskih projekata BATTERSEA POWER STATION i ROYAL DOCKS i prezentacije LONDON FESTIVAL OF ARCHITECTURE na 15. međunarodnoj konferenciji o razvoju nekretnina održanoj 14. i 15. svibnja 2019. godine u organizaciji Filipović poslovnog savjetovanja.

DAZ: Predavanje ste započeli s prezentacijom razvoja lokacije Silvertown; zainima nas kako vaš sustav prostornog uređennja funkcionira u Londonu, imate li master planove za tu vrstu projekata, da li ulagači odnosno developeri dolaze s idejama, gdje je početak procesa planiranja?

Daniel Bridge: Radim za gradonačelnika Londona, na razini uprave cijeloga grada. Iz perspektive planiranja, „London Plan“ je plan koji na strateškoj razini sagledava cijeli London. U Londonu Postoje 24 gradske četvrti (Boroughs) koje imaju svoj lokalni plan (Strateški plan - Lokalni plan). „London Plan“ također definira planski okvir za takozvana „područja mogućnosti“ - dijelove Londona za koje je prepoznato da imaju veliki potencijal u pogledu promjene i razvoja. Gradonačelnik Londona ima mogućnost upravljati planovima koji su fokusirani na razvoj tih važnih područja.

Royal Docks je jedno od područja s najvećim prostornim mogućnostima unutar „London Plan“-a, a nalazi u Londonskoj gradskoj četvrti Newham. Dakle, što se tiče planiranja,  imamo: „London Plan“, Planski okvir za područja s prostornim mogućnostma te lokalne planove gradskih četvrti.

Selina Mason: „London Plan“ je potaknut političkim imperativom, svaki gradonačelnik će donekle preoblikovati plan u vlastiti politički imperativ.

Tamsie Thomson: „London Plan“ je strateška dugoročna razina plana, fokusira se na stambene potrebe, potrebe razvoja poslovanja,  itd.

Daniel Bridge: Usredotočen je na potrebe Grada. Ponekad potrebe Grada nisu jednake kao potrebe lokalne vlasti. Ako se odluka donese na lokalnoj razini, gradonačelnik ima izvršnu moć i može nadglasati odluku lokalne vlasti.

DAZ: U tom slučaju je to politička odluka za koju gradonačelnik mora preuzeti političku odgovornost.

Daniel Bridge: Do 2001. godine London nije imao strateški dokument 20 godina, izvršna vlast gradonačelnika postoji 18 godina.

DAZ: Koristite li postupak arhitektonskog natječaja kao sljedeći korak u razvoju projekata?

Daniel Bridge: Iako su arhitektura i dizajn važna komponenta cjelokupnog projekta, nemamo postupak isključivo arhitektonskog natječaja. Tražimo razvojnog partnera za prenamjenu lokacije, od njih očekujemo da sastave tim, arhitekt je dio tog tima.

Rosa Rogina: Da li se već u toj fazi zna da, ako odaberete određenog ulagača/developera, koji arhitekt će isporučiti projekt, ili se tim formira u kasnijoj fazi?

Daniel Bridge: Može se odrediti u toj fazi, a može i kasnije, postoji fleksibilnost s tim u vezi. U nekim situacijama postoji popis arhitekata s kojima ulagač/developer može raditi. Gradonačelnik Londona uspostavio je arhitektonski panel, to je lista arhitektata za koje smatramo da mogu kvalitetno obaviti posao.

DAZ: Kako izrađujete program za planiranje razvoja pojedine lokacije, London sigurno mora imati određene potrebe, koliko stanova, škola, poslovnih sadržaja itd. Imate li natječajni program, savjetujete li se s arhitektima i urbanistima za prijedloge?

Daniel Bridge: U lokalnom planu postoje smjernice o sadržajima potrebnim na određenoj lokaciji. Silvertown, primjerice, je važna lokacija za poslovnu i stambenu namjenu, dakle označen je kao mješovita namjena, znači da razvoj projekta mora te namjene uključiti u svoj prijedlog. Nastojimo biti što fleksibilniji, kako bi tržište moglo reagirati na način koji je poželjan za razvoj određene lokacije, postavljamo samo suštinske gabarite. Razvoj Silvertowna može trajati 10-15 godina, s vremenom se stvari mijenjaju, važno je da ulagač/developer može reagirati na promjene nastale na tržištu.

Selina Mason: Svaki ulagač je drugačiji, imat će različite poslovne modele od kojih će se profitirati u različitim vremenskim razmacima i fazama.

DAZ: Kako ocjenjujete dobivene ponude? Koji su glavni kriteriji pri odabiru partnera?

Daniel Bridge: Razmatramo njihove dosadašnje reference i rezultate, pristup planiranju i dizajnu, način na koji namjeravaju surađivati s lokalnom zajednicom i drugim dionicima, mogu li djelovati u složenom političkom okruženju, mogućnost financiranja projekta. Financiranje je jedna vrlo ograničavanjuća okolnost. Postoji vjerojatno samo šest ulagača/developera na londonskom tržištu s financijskom snagom za financiranje velikog projekta kao što je Royal Docks. Većina dobiti u ovakvim projektima dolazi na kraju, a ne na početku, važno je da ulagač/developer može od početka do kraja pratiti cijelu investiciju.

DAZ: Spomenuli ste infrastrukturu, je li to investicija Grada?

Selina Mason: Uobičajeno jest. Iz perspektive razvoja projekta, preferiramo javno-privatna partnerstva, u Londonu još uvijek postoje lokacije koje su prilično teške za razvoj i izgradnju radi infrastrukture. Ulagač/developer se ne može obvezati platiti cjelokupnu infrastrukturu. Ulažemo u infrastrukturu unutar obuhvata zahvata, dok se šira infrastrukturna povezanost izvan granica obuhvata osigurava kroz javno-privatno partnerstvo.

DAZ: Tko odlučuje o potrebi za novom infrastrukturom, tko je osoba koja odlučuje treba nam nova linija vlaka ili novi most?

Daniel Bridge: Postoji organizacija koja se zove „Transport for London“ koja ima pregled čitave mreže prometa na području Londona, a u konačnici je to odgovornost gradonačelnika.

Selina Mason: Ne može se tek tako dati zadatak organizaciji da sagleda infrastrukturu i ulaže u nju. „Transport for London“ ima zadatak ostvariti cilj održive mobilnosti koji je vrlo teško ostvariti. Značajan je broj ljudi kojma treba omogućiti prelazak iz automobila u mrežu javnog prijevoza, što zahtijeva ulaganja. „London Plan“ također ima ciljeve u pogledu rasta stanovništva i broja ljudi koji koriste infrastrukturu, tako da je razvoj infrastrukture uvjetovan brojem ljudi i promjenom trendova.

Daniel Bridge: U pogledu planiranja, to je pristup 'odozgo prema dolje'.

Tamsie Thomson: Problem u Londonu je sljedeći: prije pet godina otvorena je nadzemna željeznica koja je trebala poboljšati povezivanje istočnog i južnog dijela Londona, što se i dogodilo, ali kapaciteti su se isto tako jako brzo popunili. Određeno vrijeme je sjajno funkcioniralo, sada je i nova linija opet preopterećena, jer se puno ljudi preselilo u ovaj dio grada.

Rosa Rogina: Vrijednost imovine se isto tako povećava u tim područjima.

Selina Mason: Gledajući London u makro-mjerilu, vidi se neuravnoteženost između „područja mogućnosti“ koja se često nalaze u siromašnijim, nedovoljno razvijenim dijelovima grada, tako da gradonačelnik može ulagati u ta područja, dok su područja u kojima svi žele živjeti, poput zapadnog Londona, pokrivena svim mogućim ograničenjima i zabranama, što znači da su zapravo zatvorena za daljnji razvoj i gradnju.

Rosa Rogina: Ljudi koji si to mogu priuštiti kupuju nekretnine u ovim atraktivnim područjima, ali često ne žive tamo, što rezultira time da su veliki dijelovi središnjeg Londona prazni i mrtvi.

Selina Mason: I u Zagrebu imate lijepu središnju povijesnu jezgru u kojoj su vjerojatno veće vrijednosti nekretnina i  periferiju.

DAZ: Najveće vrijednosti nekretnina u Zagrebu su ipak na obroncima najbližim zagrebačkom središtu. Zgrade u centru Zagreba su uglavnom u lošem stanju, u pogledu fasada i infrastrukture, a postoji i problem parkiranja odnosno nedostatka parkirnih mjesta. U centru također ima puno starog stanovništva koje nema dovoljno sredstava za ulaganje.

Selina Mason: Za Zagreb bi bilo korisno da razvija politiku poticanja ulaganja u gradsko središte, u smislu podizanja kvalitete, koja bi bila nešto fleksibilnija u u smislu različitih mogućnosti. Dobro bi bilo poticati mlade ljude da se dosele, profesionalce koji možda imaju novca i mogu ulagati u obnovu. Problem s povijesnim jezgrama je u velikim ograničenjama i zabranama, mislim da je takav pristup toksičan, da ne pomaže.

DAZ: Došli smo do teme pristupačnih prostora za rad i život, priuštivih stanova.

Marcel Baettig: Pristupačan radni prostor i pristupačano stanovanje imaju tendenciju ići ruku pod ruku. Kad imate mala primanja i dalje morate biti u mogućnosti priuštiti si mjesto za život kao i za rad. Kao sektorski dionici, surađujemo s gradskom upravom u ova dva područja. Gradonačelnik nas poziva da se informira o potrebama kreativnog radnog prostora te tako imamo priliku  malo utjecati na „London Plan“. Ovoga puta smo uspjeli, u smislu da se neće smanjivati kapaciteti radnog prostora koji su trenutno na raspolaganju, to sad već pomalo ima utjecaja, što možemo vidjeti kroz lokalne planove. Sljedeće područje rada koje smo počeli razvijati vezano je uz nova područja u kojima je potrebno osigurati nova ili zamjenska radna mjesta, kad je postojeće poslovanje neodrživo i treba pronaći nove modele poslovanja, održive tijekom perioda od 10 do 15 godina.

DAZ: Kada razvijate nova područja i cijene nekretnina u njima rastu, mogu li si stanovnici priuštiti da ostanu u tim novorazvijenim područjima?

Marcel Baettig: Jedan od klasičnih problema u Londonu je sljedeći: umjetnici i kreativci  presele u siromašnije djelove grada i cijene u tom području porastu. Za 10 godina, kada počnu razmišljati o ulaganju u svoj dom u tim istim područjima, oni koji su prvi došli si to više ne mogu priuštiti. Često se tada presele izvan Londona.

DAZ: Financira li Vas, odnosno Vaš rad, gradska uprava?

Marcel Baettig: Ne.

Daniel Bridge: U Londonu je prije 20 godina bilo puno praznih zgrada u centru i bile su jeftine. Sve je to sada popunjeno i kreativci su se iselili, jer si više ne mogu priuštiti život tamo. Ono što je zanimljivo, u Royal Docks projektu se o tomu razmišljalo od početka i nadamo se da će prostori koje tamo stvaramo biti trajni i održivi. Oni se s namjerom grade za kreativce, kreativci su tamo bili pioniri, ali sada dobivaju mnogo kvalitetniji prostor. Izazov za Royal Docks je stvoriti prostore u kojima će se zaštititi ta cjenovna dostupnost.

Selina Mason: Problem u Londonu, nadam se da Zagreb nema taj problem, jest da je vrijednost zemljišta drastično porasla.

DAZ: Imamo taj problem, osobito u Zagrebu i na jadranskoj obali. U većini ostalih, kontinentalnih krajeva cijene padaju.

Daniel Bridge: Imate li mnogo zemljišta u vlasništvu Grada?

DAZ: Imamo neka značajna „područja mogućnosti“ u vlasništvu Grada.

Daniel Bridge: Velika stvar je da je zemljište Royal Docks-a u vlasništvu Grada. Kad bi bilo privatno, radi visoke vrijednosti zemljišta, ulagač/developer bi morao razviti mnogo više skupljih, ekskluzivnih sadržaja na toj lokaciji. Budući da je zemljište u vlasništvu Grada,  odnosno u partnerstvu smo, učinkovito koristimo tu vrijednost zemljišta za razvoj priuštivog stanovanja. Gradonačelnik je odlučio prihvatiti nižu vrijednost zemljišta za izgradnju sadržaja koji su prijeko potrebni te će isti koristiti Gradu.

Kada imate ovlasti samo u području planiranja, možete samo utvrditi ograničenja, ali kada posjedujete zemljište, možete biti i malo kreativniji u promišljanju razvoja konkretne lokacije.

DAZ: Što je s ulaganjem u kulturnu baštinu? Na primjer Battersee elektrana je investicija Grada ili partnerstvo s privatnim investitorom?

Daniel Bridge: Zgrada sama po sebi jest ikona, ali to je privatna komercijalna investicija iz Malezije, za razliku od Tate Modern-a koji je kulturna institucija i Grad je financijski podržao njegov razvoj. Većini institucija potrebna je gradska potpora.

Tamsie Thomson: Muzej Londona primjerice seli se sa svoje centralne lokacije na lokaciju gdje je nekad bila tržnica, kako bi se otvorilo mjesto u centru za razvoj drugih sadržaja. Gradska četvrt osigurat će sredstva da se to i sprovede.

DAZ: Kada uđete u partnerstvo s ulagačem, kako mjerite i procjenjujete napredak, utjecaj na urbani i društveni život. Postoje li ključne etape?

Selina Mason: Ključne etape su ugrađene u ugovor.

Daniel Bridge: Ugovorno postoje kontrolne točke procesa, ali one su više vezane uz samu gradnju - kako gradite zgradu, kako financirate pojedinu fazu i sl. Za Royal Docks provodimo procjenu utjecaja, jer je gradonačelniku Londona i načelniku Newhama važno znati kako će od projekta profitirati stanovnici koji su u ovom dijelu grada prilično siromašni. Žele biti sigurni da smo potrošili novac za dobrobit stanovnika te uključili zajednice u kontaktnom području. Razvijamo program kako bismo pratili tijek petogodišnjeg razdoblja odnosno kako bismo kvalitativno i kvantitativno mjerili promjenu. Jedan od načina je rad s lokalnim zajednicama koje ocjenjuju utjecaj na njih same. 

Selina Mason: To zapravo funkcionira na premisi: ako je socio-ekonomska promjena ono što želite, onda to i tražite.

DAZ: Kako izgleda sudjelovanje građana u procesu urbanističkog planiranja?

Rosa Rogina: Naš projekt je primjer gdje nova velika linija nadzemne željeznice dijeli područje na dvije različite namjene i okruženja. Dodatnu podjelu čini i rijeka preko koje je most koji povezuje dva područja, komercijalni konferencijski centar s jedne strane i stambene sadržaje s druge. Na događaj koji smo organizirali na temu kako povezati ta dva područja, pozvali smo nekoliko arhitektonskih praksi. Provedena je dvodnevna radionica s raznim dionicima (Transport for London, Crossrail, lokalni developeri, lokalna zajednica), kako bi zajednički razmatrali budućnost lokacije - što bi na tom mjestu moglo nastati, koje su potrebe, kako bolje povezati te dvije različite namjene? Ideja nije bila razviti konačno rješenje, već započeti proces razmišljanja o tome što je sve potrebno iz perspektive svih prisutnih.

DAZ: To dolazi prije natječaja za partnerstvo odnosno za građevinskog  poduzetnika/developera?

Rosa Rogina: To je proces koji prethodi bilo kakvom izboru ili naručivanju usluga. To je proces koji sve zainteresirane strane čini svjesnijima onoga što je relevantno i predstavlja im različite mogućnosti, kao proces koji daje mogućnost da svi sudionici izraze svoje želje i potrebe. Nije trenutak u kojem bilo tko određuje što bi se trebalo učiniti, već razmjena različitih ideja.

Selina Mason: To je trenutak kada možete imati vrlo spekulativan razgovor, ništa zapravo u tom trenutku nije uklesano u kamenu, tako da možete imati otvorenu konverzaciju kako bi se postigao okvirni dogovor, kako bi svi sudionici bili na istoj stranii.

DAZ: Spomenuli ste panel arhitekata, koja je njihova uloga?

Daniel Bridge: Gradska vlast teško može reći da želi raditi s nekim određenim arhitektom, postoje i pravila nabave. To mora biti fer i otvoren proces, a s druge strane organizirati arhitektonski natječaj svaki put kad vam je potreban arhitekt je vrlo skup i dugotrajan proces za arhitekte i za Grad. Europski zakoni omogućuju vam da napravite panel na pet godina, tako da smo pokrenuli otvoreni natječaj na koji se svi arhitekti koji žele surađivati mogu javiti. Na taj način biramo panel arhitekata za različite vrste arhitekture. To znači da kada želite izabrati arhitekta možete organizirati kratak natječaj samo s određenim panelom. To je način na koji si osiguravate kvalitetu arhitekture odnosno kvalitetnog arhitekta. Sve lokalne vlasti u gradskim četvrtima mogu koristiti usluge tog istog panela.

Selina Mason: Kao ulagač/developer također koristite taj panel.

Daniel Bridge: Samo morate biti oprezni da ne dobijete prekratku listu arhitekata te da se i drugima omogući prilika.

Tamsie Thomson: Sudjelovala sam kao ocjenjivač za jedno od područja za koje se kreirao panel, vrlo zanimljiv proces. Mnogo arhitekata se prijavljuje, veliki i mali arhitektonski uredi.

DAZ: Kakvi su zahtjevi ovakvog natječaja?

Tamsie Thomson: Dijelom dubinska analiza, financijsko izvješće, koliko ljudi zapošljavaju, kvaliteta i raznolikost – dob, spol te studija slučaja koju je potrebno napraviti, za svaki kriterij postoji panel i dobivate određeni postotak bodova za različite segmente.

Daniel Bridge: U natječaju za ulagača/developera imamo izmišljenu lokaciju s karakteristikama koje biste mogli očekivati ​​u Londonu. Fer, ali malo fleksibilnije.

Tamsie Thomson: Gledajući sa stajališta arhitekta, arhitekti ne vole raditi besplatno, bez ikakve šanse za dobivanje natječaja.

DAZ: A što je s mladim arhitektima, bez puno iskustva?

Daniel Bridge: Nastojimo formirati panele kako bi stvorili mogućnosti za nove arhitektonske prakse. Londonski festival arhitekture je prilika za mlade arhitektonske prakse, napravili smo idejni natječaj s projektom koji nikada ne bismo mogli dati toj arhitektonskoj praksi jer nemaju kapacitet, sposobnost ili iskustvo, ali kroz idejni natječaj dobivaju mogućnost afirmacije.

Tamsie Thomson: Imamo nekoliko natječaja u kojima arhitekti s vrlo malo ili bez iskustva mogu realizirati projekt, prvo npr. klupu, u sljedećem koraku manju instalaciju, pa paviljon… Na taj način izgrade portfolio. Uspjeh za nas je vidjeti kako arhitekti koji su pobijedili na našem natječaju postanu etablirani arhitekti. Primjerice, Dulwich paviljon – paviljon ogledala, koji je dizajnirao arhitektonski ured IF_DO. Kada smo to od njih naručili, u uredu su radila tri arhitekta od kuće, sada zapošljavaju devet ljudi. Oni su naša prva uspješna priča, nadamo se da će ih biti više.

DAZ: Na kraju možda koja riječ o neboderima? Kako odabrati lokaciju?

Selina Mason: Iz moje perspektive potrebna je čvrsta politika o neboderima. U Londonu, gdje je politika bila slaba, dobili smo loše građevine koje stvaraju puno kontroverzi. Mislim da ne biste trebali od Londona učiti kako se grade neboderi, ima vrlo malo dobrih nebodera u Londonu. Politika je da ništa ne smije poremetiti pogled na katedralu St. Paul.

DAZ: Pitanje je povezano s nekim zagrebačkim ambicijama o gradnji najviše zgrade na svijetu…

Rosa Rogina: Bila sam s našim studentima u Benidormu u Španjolskoj, njihova politika je da možete graditi koliko god visoko želite. Ipak, sve visoke zgrade su otprilike iste visine, jer ako se gradi više katova, zgrade postaju preskupe za izgradnju.

Selina Mason: Mislim da je razina profitabilnosti najuspješnja kod zgrada s 12 i onda kod zgrada s 24 ili 25 katova.

Daniel Bridge: U Londonu imamo nedostatak gradivog zemljišta, pa se izgradnja nebodera donekle može opravdati na taj način. Možda biste u Zagrebu prvenstveno trebali izgraditi zemljište s kojim raspolažete u prikladnijem mjerilu.

Selina Mason: Neboderi dolaze s različitim problemima, održivost je veliki problem, spoj s javnim prostorom u prizemlju je problematičan, stvaraju jak propuh. U Londonu imate mjesta s puno visokih zgrada koje izgledaju kao urbana područja, a u stvarnosti to nisu, vrlo su prigradska. Nitko ne obitava u njima tijekom dana, ljudi samo spavaju tamo. Dobijete čudna predgrađa na steroidima. Neboderi ne čine mjesto, ne stvaraju dodatnu vrijednost, dapače čine suprotno - iscrpljuju postojeću vrijednost.

Daniel Bridge: Jedan savjet bi bio, u Newham-u se pokazalo kao vrlo uspješno, proces gdje arhitekti doniraju svoje vrijeme kako bi pregledavali projekte te davali savjete u slučaju kada lokalna vlast nema dovoljno iskustva ili znanja. To je uistinu pridonijelo izgradnji kvalitetnije arhitekture. Ako imate veliku količinu projekata koji čekaju dozvolu, možda bi trebali razmisliti o tome.

Selina Mason: Velika stvar u Newhamu je u tome što njihov prostorno-planerski odbor i gradonačelnik podupiru ovakav pristup, zvuči kao da ovdje u Zagrebu imate gradonačelnika s drugačijim mišljenjem, radi čega bi trebali imati jasnu urbanističku politiku. Zašto biste u ovom okruženju gradili nebodere, ne trebate ih.

DAZ: Politika u neboderima vidi određeni simbol moći i uspjeha.

Selina Mason: Gradu Londonu je trebalo 20 ili 30 godina da shvati da stvari koje građani cijene nisu one koje samo izgledaju uspješno, već one koje zaista jesu uspješne, one koje osjećaju svojima, jer su kreirane za njih, građane. Zagreb ima puno mogućnosti, ali politika mora djelovati na pravi način.

Rosa Rogina: Primjerice, Bilbao, iako i taj koncept ima svojih problema, ali pokazuje da se prepoznatljivost i uspjeh ne stvaraju nužno izgradnjom najviše zgrade.

DAZ: Bilbao je također bio i politička odluka.

Daniel Bridge: Postoji li u Zagrebu zona transformacije poput Royal Docks-a?

DAZ: Više je zona s napuštenom vrijednom industrijskom arhitekturom. Bojimo se da developeri ne pokazuju interes za obnovu baštine. Grad Zagreb ima u vlasništvu prekrasan prostor odmah iza glavnog zagrebačkog kolodvora, nekadašnji prostor servisa vlakova Gredelj. Ta lokacija zaštićena je kao kulturna industrijska baština, no projekt se sporo razvija, a procesi nisu potpuno transparentni.

To je potencijal za veliku investiciju koju Grad Zagreb ne može sam financirati. No glavni problem je u industrijskoj baštini za koju se bojimo da bi budući developer mogao tražiti skidanja zaštite ili na neki naćin oštetiti te objekte. Tu je i tvornica alkoholnih pića Badel s kraja 19. stoljeća. I Zagrepčanka/klaonica je dobar primjer, imamo nekoliko velikih lokacija u vlasništvu Grada Zagreba i svima je bitna karakteristika da su to prostori industrijske baštine koje treba sačuvati.

Daniel Bridge: Ne vjerujete developerima?

DAZ: Pa definitivno postoji potreba za participativnim procesima. A baština se doživljava kao nepotrebni teret. Developeri pokušavaju izbjeći obvezu sanacije kulturne baštine a Grad nije siguran koja bi bila optimalna buduća funkcija tih prostora.

Ako bi buduća namjena bila kulturna ili javna, Grad bi trebao investirati u te prostore. No zbog skupoće takvih zahvata niti Grad niti potencijalni developeri ne ulaze u te poduhvate, a baština propada bez zadovoljavajuće pažnje i održavanja.

Selina Mason: Jeste li vidjeli projekt u Arlesu u Francuskoj, koji koristi nekadašnje željezničke hale, to je stvarno zanimljiv projekt od Annabelle Selldorf, iz ureda Selldorf architects. Developeri sve više traže ovakve vrste lokacija. Jedan od razloga zašto smo bili zainteresirani za Silvertown je to što ima povijest koju onda možemo iskoristiti kao bi lakše kreirali identitet mjesta. Potrebno je gledano dugoročno. Prilično je kratkovidno od  lokalnih developera ne iskoristiti ovakvu priliku. Ako postoji povijesno naslijeđe, zadržite najbolje od toga, a neki dijelovi se mogu srušiti, primjenite uravnoteženi pristup. Postoji mnoštvo projekata koji učinkovito koriste povijesno nasljeđe i može se učiti iz pogrešaka drugih gradova. Čini se kao velika prilika, žaliti ćete za 10 godina radi gubitka ovog potencijala.

DAZ: Govorite o vrlo bitnoj stvari, identitetu mjesta, brendiranju...

Selina Mason: Mislim da je pogrešna pretpostavka da se identitet mjesta može kreirati samo projektom kao što je neki neboder ili Guggenheim u Bilbau, identitet proizlazi iz same lokacije, iz njenog povijesnog naslijeđa.

DAZ: Zahvaljujemo vam svima na ovom detaljnom uvidu u razvoja strateških projekata i procedura realizacije u Londonu.