osvrt

Izmjene Zakona o gradnji - povećanje nesigurnosti

Autor/izvor: DAZ, Ivan Križić 04/04/2019

ZAŠTO OVE IZMJENE I DOPUNE ZAKONA?

Glavni razlog za ove izmjene i dopune Zakona o gradnji leži u politici Vlade RH koja je za cilj do kraja mandata zadala i značajno poboljšanje pozicije na Doing Business listi Svjetske banke. Kako su najlošije kategorije u cjelokupnoj analizi poslovanja u Hrvatskoj, pokretanje poslovanja te ishođenje građevinskih i drugih dozvola u gradnji, logično je bilo krenuti u poboljšanje u ova dva područja. Detaljnom analizom, prepoznate su 22 procedure u procesu gradnje, a troškovi investitora su na razini od 10,9% ukupne investicije. S tim da se najveći dio troškova odnosi na razne parafiskalne namete, komunalni i vodni doprinos. Sve to loše utječe na investicije jer dugotrajnost i pravna nesigurnost, te veliki troškovi za same procedure odbijaju ozbiljne investicije. Predloženim izmjenama i dopunama, ocijenjeno je, da će u budućnosti za investitora postojati 12 procedura, a da će trošak iznositi svega 3,7%.

KOJE SU KLJUČNE PROMJENE U PROCEDURAMA?

Od prepoznatih 22 procedure, iz cijelog procesa izbacuju se dvije. Geodetski projekt i plaćanje komunalnog i vodnog doprinosa. 8 procedura ostaje u procesu, ali se prebacuju s investitora na tijelo graditeljstva i projektanta i vezane su uz ishođenje posebnih uvjeta i uvjeta priključenjaa, te potvrda glavnog projekta javnopravnih tijela.

Neke manje promjene donesene su u sam sustav razvrstavanja građevina gdje se ovim izmjenama i dopunama nastoji zgrade razvrstati prema procedurama koje moraju proći u procesu ishođenja građevinske i uporabne dozvole. U tom kontekstu najveća većina građevina moći će prolaziti jednostavnije procedura za ishođenje građevinskih dozvola, stručnog nadzora nad građenjem, tehničkog pregleda i na kraju ishođenja uporabne dozvole.

KOJI SU POTENCIJALNI PROBLEMI?

Zakon o gradnji NN 153/13 od početka je pogrešno koncipiran i stvara ozbiljne poteškoće u razvoju investicija. Glavni projekt, koji je jedini propisan kao obavezan, preopširan je za potrebe građevinske dozvole, a nedovoljno razrađen za izvođenje zgrada. Zbog toga je bilo nužno u praksi domisliti se raznim sporadičnim rješenjima pa su u praksu uvedena idejna rješenja (u Zakonu nazvana i skica) i glavni projekti s izvedbenim detaljima i izvedbenim troškovnicima. Naravno, takav pristup, koji nije zakonski jasno definiran, podložan je manipulaciji i ozbiljno je narušio kvalitetu gradnje zadnjih nekoliko godina.

Ove izmjene i dopune ni na koji način nisu pokušale riješiti taj izvorni problem nego se pribjeglo načelnim izmjenama, koje će u anketnom ocjenjivanju poslovanja u Hrvatskoj značajno poboljšati poziciju Hrvatske. Nažalost, takvo ocjenjivanje ne daje realnu sliku, a zbog takvog pristupa veliki broj investicija zapravo će doći pod znak pitanja.

Najveći problem s ovim izmjenama i dopunama leži u činjenici da je za investitora i investiciju još više produbljena nesigurnost u pozitivan ishod njegove investicije. Ta nesigurnost u pozitivan ishod investicije polazi od činjenice da Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja donoseći Zakon o gradnji i Zakon o prostornom uređenju, nema pravnu mogućnost utjecati na javnopravna tijela koji sudjeluju u procesu investicije jer su najčešće pod nadležnosti drugih ministasrtava ili lokalne i regionalne samouprave. Zbog toga ovaj zakonski institut po kojem javnopravno tijelo ima 15 dana u kojem se mora očitovati na zahtjev, inače se smatra da je odgovorilo pozitivno za investitora, vrlo vjerojatno će samom investitoru u budućnosti donijeti ozbiljne probleme.

Pretpostavimo kako je za potrebe investicije potrebno ishoditi posebne uvjete i potvrdu glavnog projekta Ministarstva unutarnjih poslova – inspekcije zaštite od požara. Ako u procesu ishođenja posebnih uvjeta ili potvrde glavnog projekta, nadležni inspektorat ne odgovori u roku 15 dana, smatra se da je zahtjev riješio pozitivno za investitora. No problemi mogu nastati u fazi ishođenja uporabne dozvole, ali i isti dan nakon ishođenja uporane dozvole. Sva javnopravna tijela koja su izdala posebne uvjete i uvjete priključenja, pozivaju se na tehnički pregled koji prethodi izdavanju uporabne dozvole. Iako je jasno Zakonom propisano kako se na tehničkom pregledu provjerava usklađenost izvedenih radova s građevinskom dozvolom, nerijetko se dogode situacije da predstavnik javnopravnog tijela ima primjedbe kojih nije imao u fazi potvrde glavnog projekta, te zbog toga zgrada ne može proći tehnički pregled i ishođenje uporabne dozvole nije moguće. U drugom slučaju, ako i donese pozitivno mišljenje na tehničkom pregledu i uporabna dozvola bude izdana, nadležni inspektorat ima pravo poslati inspekcijski nadzor nad građevinom i ukoliko utvrdi bilo kakva odstupanja od posebnih Zakona, pravilnika i tehničkih propisa ima pravo tražiti od investitora i vlasnika građevine ispravak nedostataka, a ovisno o neusklađenosti i zabaranu korištenja građevine.

Ista situacija može se dogoditi i kod upisa u katastar i zemljišne knjige. Do sada je investitor u fazi građevinske dozvole imao potvrdu katastra da su međe usklađene s posebnim propisima, da je građevinska čestica, zona obuhvata ili trasa formirana i da će nakon ishođenja uporabne dozvole, ukoliko je sve izvedeno prema građevinskoj dozvoli, biti moguć upis u katastar i zemljišne knjige. Sada, izbacivanjem geodetskog projekta, usklađenost građevine s posebnim propisima vezanim uz katastar i zamljišnje knjige moći će se utvrditi tek nakon uporabne dozvole i zahtjeva za upis. Opasna situacija nastat će kada nakon što je građevina izgrađena i ima uporabnu dozvolu, katastar pronađe neusklađenost s posebnim propisima i zbog toga takvu građevinu nije moguće upisati.

Dodatni problem provedivosti ovih izmjena i dopuna Zakona Ministarstvo je dalo ubacivši u zadnju verziju Zakona odredbu po kojoj uredi za graditeljstvo imaju dvije godine za prilagodbu na sustav e-dozvole. Navedeno je da će Ministar posebnom uputom navesti koji su to uredi, ali zbog tih nekoliko neusklađenosti, ravnopravnost investicija i investitora opet dolazi u pitanje. Nije za očekivati da uredi koji će i dalje funkcionirati analogno, moći rješavati predmete u rokovima propisanim Zakonom.

I dok smo svjesni kako je Ministarstvo graditeljstva i prostornog uređenja nema nadležnost nad svim sudionicima u procesu, bitno je naglasiti kako ne može ignorirati probleme koji u sustavu postoje. Sada kada će cijeli sustav biti digitaliziran i integriran vrlo brzo će biti moguće provesti ozbiljnu analizu, a time i utvrditi stvarno stanje problema. Nadamo se da će Ministarstvo vrlo brzo prepoznati sve ove probleme i krenuti u strukturne promjene koje neće biti posljedica raznih loših ocjena koje nam se dodjeljuju, nego svijesti o potrebama donošenja jednostavnijeg i ravnopravnijeg zakonodavnog okvira koji će omogućiti jednostavnije procedure i kvalitetnije investicije koje će biti na dobrobit investitora, ali i cijelog društva.

Ivan Križić, arhitekt